Dem Leitbild funktionsf\u00e4higer und lebendiger Innenst\u00e4dte folgend, kommt der Steuerung insbesondere des gro\u00dffl\u00e4chigen Einzelhandels ein hoher Stellenwert zu. Dem gegen\u00fcber stehen Tendenzen des Trading down ehemals bl\u00fchender Einkaufsstra\u00dfen, Suburbanisierung der Einzelhandelsfl\u00e4chen, Fl\u00e4chenverbrauch und Zersiedelung an den Ortsr\u00e4ndern, ganz abgesehen von den fl\u00e4chendeckenden negativen Auswirkungen des Internethandels auf die Strukturen. Als Frequenzbringer ist der Einzelhandel (EZH) von entscheidender Bedeutung f\u00fcr die Funktionsf\u00e4higkeit von Innenst\u00e4dten und Stadtteilzentren. Diese b\u00fcndeln, zumindest in der traditionellen europ\u00e4ischen Stadt, das Angebot an \u00f6ffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen, von Bildung, Kultur und Gesundheit, basierend auf einer guten Erreichbarkeit \u00fcber das \u00f6ffentliche Personennahverkehrsnetz. Unter den Aspekten des demographischen Wandels und des Umweltschutzes nimmt der Anspruch an eine sinnvolle Siedlungsentwicklung k\u00fcnftig eher noch zu.\n<\/p>\n
Die Rahmensetzung zur Steuerung des Einzelhandels erfolgt dabei auf raumordnerischer Ebene in Gestalt von Zielen und Grunds\u00e4tzen der Landesplanung, wohingegen die konkrete Verortung in die Zust\u00e4ndigkeit der kommunalen Bauleitplanung (Fl\u00e4chennutzungs- und Bebauungsplanung) f\u00e4llt. Somit liegt die Hauptaufgabe bei St\u00e4dten und Gemeinden, die auf Grundlage eines Einzelhandelskonzeptes eine funktionsgerechte Zuordnung nach Sortiment und Gr\u00f6\u00dfe zu Zentrumslagen und Baugebietstypen vorzunehmen haben. Das fr\u00fchere \u201eZuwenig\u201c an Steuerung (Stichwort 68er- Baunutzungsverordnung) ist dabei insbesondere im letzten Jahrzehnt in eine (\u00dcber-)Regulierungsspirale gekippt. Getrieben von immer gr\u00f6\u00dfer werdenden Fl\u00e4chenanspr\u00fcchen des Einzelhandels auf der \u201egr\u00fcnen Wiese\u201c und in Gewerbegebieten sind im Wechselspiel von Legislative und Jurisdiktion immer umfangreichere Anforderungen an die Ansiedlung des gro\u00dffl\u00e4chigen Einzelhandels entstanden, die sowohl die Branche selbst als auch Verwaltungen und R\u00e4te der Kommunen, Planer, Fl\u00e4cheneigent\u00fcmer, B\u00fcrger und Beh\u00f6rden vor gro\u00dfe Fragen und Aufgaben stellen.\n<\/p>\n
Der raumordnerische \u00dcberbau<\/b>\n<\/p>\n
Das Raumordnungsgesetz des Bundes (ROG) legt fest, dass in Raumordnungspl\u00e4nen f\u00fcr abgegrenzte R\u00e4ume und festgelegte Zeithorizonte Festlegungen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes erfolgen m\u00fcssen. Dies erfolgt in Gestalt von zu beachtenden (bindenden) Zielen und zu ber\u00fccksichtigenden Grunds\u00e4tzen. Landesweiter Raumordnungsplan f\u00fcr NRW ist z.B. der seit 08.02.2017 geltende neue Landesentwicklungsplan (LEP NRW). Dieser beinhaltet in seinem Kapitel 6.5 \u201eGro\u00dffl\u00e4chiger Einzelhandel\u201c sieben Ziele, drei Grunds\u00e4tze und eine Auflistung zentren-relevanter Sortimentsgruppen.\n<\/p>\n
Als Fl\u00e4chenkategorien benannt sind dort zum einen die sog. \u201eAllgemeinen Siedlungsbereiche – ASB\u201c, dargestellt in den Regionalpl\u00e4nen der Regierungsbezirke, und zum anderen die \u201eZentralen Versorgungsbereiche – ZVB\u201c, die sich aus der Siedlungsstruktur der jeweiligen Belegenheitskommune ergeben. Bei den Sortimenten wird unterschieden in zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante, sowie in Kern- und Randsortimente; gewisse Sonderregeln gibt es f\u00fcr Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment.\n<\/p>\n
Die Gemeinden sollen dem Entstehen sowie der Verfestigung und Erweiterung von Einzelhandelsagglomerationen au\u00dferhalb der Zentren entgegen wirken. Vorhandene gro\u00dffl\u00e4chige Standorte au\u00dferhalb von zentralen Versorgungsbereichen sollen als Ziel der Landesplanung auf den genehmigten Bestand begrenzt werden, mit allenfalls geringer Erweiterungsm\u00f6glichkeit.\n<\/p>\n
Zentrale Versorgungsbereiche<\/b>\n<\/p>\n
Zentrale Versorgungsbereiche sind r\u00e4umlich abgrenzbare Teilfl\u00e4chen einer Stadt \/ Gemeinde, meist in deren Kernen gelegen, denen aufgrund des vorhandenen Einzelhandels, Verwaltungs-, Dienstleistungs- und Gesundheitseinrichtungen, Kultur und Gastronomie eine Versorgungsfunktion \u00fcber den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommen. Die r\u00e4umliche Abgrenzung erfolgt auf Basis einer \u00f6rtlichen Bestandaufnahme und kann als Darstellung (oder Hinweis) in den Fl\u00e4chennutzungsplan (FNP) aufgenommen werden. Diese kernst\u00e4dtischen Versorgungsbereiche dienen insbesondere der Unterbringung der zentrenrelevanten Sortimente; dazu z\u00e4hlt auch die Nahversorgung mit Lebensmitteln und Getr\u00e4nken.\n<\/p>\n
Die Versorgungsbereiche k\u00f6nnen nach ihrer Funktion der zentral\u00f6rtlichen Gliederung angepasst werden, z.B. Hauptzentren, Nebenzentren, Nahversorgungszentren. Der zentral\u00f6rtlichen Integrit\u00e4t und Abstufung unter den Kommunen wird Rechnung getragen durch das Verbot der Beeintr\u00e4chtigung von zentralen Versorgungsbereichen in anderen Kommunen. Hilfsmittel dazu ist die Umsatz-Kaufkraft-Relation, die besagt, dass der Umsatz einer geplanten Einzelhandelsnutzung die Kaufkraft der zugeordneten Bev\u00f6lkerung f\u00fcr das jeweilige Sortiment nicht \u00fcberschreiten soll.\n<\/p>\n
Bei der bauleitplanerischen Steuerung kann die Konzentration auf Zentrale Versorgungsbereiche zugleich mit einer Beschr\u00e4nkung des Einzelhandels f\u00fcr den Rest des Gemeindegebietes verbunden werden, z.B. mit Ausschl\u00fcssen in den Gewerbegebieten, wo es aufgrund der h\u00f6heren Fl\u00e4chenverf\u00fcgbarkeit h\u00e4ufig zu zentrensch\u00e4dlichen Einzelhandelsagglomerationen gekommen ist. Dabei geht es um den st\u00e4dtebaulichen Belang des Schutzes der Innenst\u00e4dte, nicht aber um eine wirtschaftliche Steuerung, Ausgrenzung oder Schutz von Wettbewerbsteilnehmern vor Konkurrenz. Wichtig ist die interkommunale Abstimmung: Die Gemeinden d\u00fcrfen nicht so planen, dass zentrale Versorgungsbereiche in Nachbarkommunen relevanten Schaden nehmen.\n<\/p>\n
Sortiments- und Verkaufsfl\u00e4chenbegrenzungen in Bauleitpl\u00e4nen<\/b>\n<\/p>\n
Der Fl\u00e4chennutzungsplan stellt die beabsichtigte Art der Bodennutzung gemeindeweit in den Grundz\u00fcgen dar, die bauliche Nutzung im Allgemeinen als Baufl\u00e4chentypen, ohne n\u00e4here Spezifikation. Anders bei gro\u00dffl\u00e4chigem Einzelhandel: Hier wird zur Vermeidung negativer Auswirkungen meist schon eine h\u00f6here Regelungsdichte angelegt, in Gestalt von genau definierten Sonder-Baugebieten mit Zweckbestimmung, zul\u00e4ssigen Sortimenten und Verkaufsfl\u00e4chenobergrenzen. Die bauleitplanerische Feinsteuerung erfolgt dann auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung durch daraus entwickelte Bebauungspl\u00e4ne.\n<\/p>\n
Zur Steuerung des Einzelhandels ist dabei nicht immer ein vollst\u00e4ndiger, \u201equalifizierter\u201c Bebauungsplan erforderlich, sondern es reicht oftmals ein sog. \u201eeinfacher\u201c Bebauungsplan zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nach dem Instrument des \u00a7 9 Abs. 2a Baugesetzbuch (BauGB). Darin kann f\u00fcr im Zusammenhang bebaute Ortsteile (nach \u00a7 34 BauGB) festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten von baulichen Nutzungen zul\u00e4ssig sind; die Festsetzungen k\u00f6nnen auch f\u00fcr Teile des r\u00e4umlichen Geltungsbereiches unterschiedlich getroffen werden.\n<\/p>\n
Anlagentypisierungen nach Sortimenten und Verkaufsfl\u00e4chengr\u00f6\u00dfenklassen werden dabei als ein Element der Art der baulichen Nutzung gesehen. In den klassischen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (Wohn- \/ Misch- \/ Gewerbegebiete) ist neben der Unterscheidung nach gro\u00dffl\u00e4chig bzw. nicht gro\u00dffl\u00e4chig eine weitere Differenzierung in der Verkaufsfl\u00e4chengr\u00f6\u00dfe nur zul\u00e4ssig, wenn auf marktg\u00e4ngige Anlagentypen Bezug genommen wird. Ansonsten k\u00f6nnen solche Festsetzungen nur in Sondergebieten oder in einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (\u00a7 12 BauGB) getroffen werden. Eine Kontingentierung von Verkaufsfl\u00e4chen (VKF) \u00fcber ein gr\u00f6\u00dferes Gebiet ist unzul\u00e4ssig, weil sie zu einem Windhundrennen unter den konkurrierenden Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern f\u00fchren w\u00fcrde. Stattdessen sind zul\u00e4ssige Sortimente und Verkaufsfl\u00e4chen grundst\u00fccksbezogen festzusetzen.\n<\/p>\n
Die Definition der Gro\u00dffl\u00e4chigkeit erfolgt in \u00a7 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Regelvermutungsgrenze sind 1.200 m\u00b2 Geschossfl\u00e4che, welche auf darin enthaltene 800 m\u00b2 an Verkaufsfl\u00e4che zur\u00fcckgerechnet werden (jedenfalls in der Regel). Einkaufszentren und gro\u00dffl\u00e4chige Einzelhandelsbetriebe, die sich auf die Ziele der Raumordnung oder die st\u00e4dtebauliche Entwicklung nicht nur unwesentlich auswirken k\u00f6nnen, sind au\u00dfer in Kerngebieten (MK) nur in f\u00fcr sie festgesetzten Sondergebieten (S0) zul\u00e4ssig. Die Regelannahmevermutung negativer Auswirkungen kann auch widerlegt werden, anhand der Kriterien Gliederung und Gr\u00f6\u00dfe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bev\u00f6lkerung und genaues Warenangebot des Betriebes. Atypische Fallgestaltungen kommen insbesondere in Frage f\u00fcr Lebensmittelm\u00e4rkte mit einem Non-Food-Randsortiment unterhalb 10 % der VKF und verbrauchernaher Ansiedlung.\n<\/p>\n
Anspruchsvoll wird die planungsrechtliche Feinsteuerung, neben einer Vielzahl einschl\u00e4giger Gerichtsurteile, durch die Pr\u00e4missen einer genauen \u00f6rtlichen Bestandsaufnahme (auch der \u00f6rtlich sch\u00fctzenswerten Sortimente), der Bestimmtheit \/ Eindeutigkeit der Festsetzungen, der begr\u00fcndeten st\u00e4dtebaulichen Erforderlichkeit und der sachgerechten Abw\u00e4gung aller relevanten Belange, ggf. auch des (erweiterten) Bestandschutzes.\n<\/p>\n
Weitere, bauordnungsrechtlich relevante Bestimmungen<\/b>\n<\/p>\n
Zu beachten sind weiterhin die Bestimmungen des Einzelhandelserlasses NRW \u201eAnsiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben\u201c. Zweck der Erlasses sind Erhalt und Schaffung funktionsf\u00e4higer lokaler und regionaler Versorgungsstrukturen, die Sicherung einer ausreichenden und ausgewogenen Versorgung mit G\u00fctern aller Bedarfsstufen. Die enthaltenen Hinweise und Weisungen dienen der landeseinheitlichen Planung und bauordnungsrechtlichen Beurteilung von gro\u00dffl\u00e4chigen Einzelhandelsbetrieben durch die Regionalplanung, die Kommunen als Tr\u00e4ger der Bauleitplanung und die Bauaufsichtsbeh\u00f6rden. Bauantr\u00e4ge f\u00fcr gro\u00dffl\u00e4chige Einzelhandelsvorhaben au\u00dferhalb oder ohne abgestimmte zentrale Versorgungsbereiche oder mit \u00dcberschreitung der Umsatz-Kaufkraft-Relation hat die Bauaufsichtsbeh\u00f6rde der zust\u00e4ndigen Bezirksregierung zur Pr\u00fcfung vorzulegen, ob sich das Vorhaben auf die Ziele der Raumordnung oder die st\u00e4dtebauliche Entwicklung (negativ) auswirkt.\n<\/p>\n
Relevant sind teilweise auch Bestimmungen der Landesbauordnung, auf ihrem jeweils aktuellen Stand. Durch die Neufassung der Bauordnung f\u00fcr das Land NRW vom 15.12.2016, verk\u00fcndet am 28.12.2016 \u2013Wirkung mit \u00dcbergangsfristen-, tritt z.B. folgende f\u00fcr das Genehmigungsverfahren beachtliche Neuregelung in Kraft:\n<\/p>\n
Die Definition der Gro\u00dffl\u00e4chigkeit eines Einzelhandelsbetriebes ab 800 m\u00b2 Verkaufsfl\u00e4che floss in die Novellierung ein. Bisher wurde in der noch g\u00fcltigen BauO NRW in \u00a7 68 Abs. 1 festgelegt, dass Verkaufsst\u00e4tten mit mehr als 700 m\u00b2 Verkaufsfl\u00e4che als gro\u00dfer Sonderbau zu bewerten sind. \u201eGro\u00dfer Sonderbau\u201c bedeutet, dass es sich um bauliche Anlagen und R\u00e4ume besonderer Art oder spezieller Nutzung handelt und somit das \u201eVereinfachte Genehmigungsverfahren\u201c nicht anwendbar ist. In Konsequenz werden h\u00f6here Anspr\u00fcche insbesondere an den Brandschutz oder auch den Arbeitsschutz gestellt.\n<\/p>\n
In der novellierten BauO, die ab 2018 verbindlich angewendet werden muss, wurde im \u00a7 53 unter Punkt 4. die Zuordnung einer Verkaufsst\u00e4tte zum gro\u00dfen Sonderbau ge\u00e4ndert: nunmehr sind dies Verkaufsst\u00e4tten, deren Verkaufsr\u00e4ume und Ladenstra\u00dfen eine Grundfl\u00e4che von mehr als 800 m\u00b2 haben. Somit sind die erh\u00f6hten Anforderungen erst ab einer Verkaufsraum-Grundfl\u00e4che von 800 m\u00b2 anzuwenden. Indirekt hat sich per Definition die Fl\u00e4che sogar um mehr als 100 m\u00b2 vergr\u00f6\u00dfert, da dem Besucherverkehr zug\u00e4ngliche Teilfl\u00e4chen wie Windfang oder Pfand-Raum zwar zur Verkaufsfl\u00e4che aber nicht zum Verkaufsraum z\u00e4hlen.\n<\/p>\n
Unabh\u00e4ngig vom Sonderbau-Genehmigungsverfahren muss ab 2.000 m\u00b2 Verkaufsraum-Fl\u00e4che die Sonderbauverordnung (SBauVO) Teil 3 \u2013 Verkaufsst\u00e4tten angewendet werden, was noch h\u00f6here Anforderungen involviert.\n<\/p>\n
Fazit<\/b>\n<\/p>\n
Die Realisierung jeglichen gr\u00f6\u00dferen EZH-Vorhabens (und bisweilen auch kleinerer) ist eine komplexe Aufgabe und damit f\u00fcr Vorhabentr\u00e4ger und kleinere Kommunen ohne fachm\u00e4nnische Unterst\u00fctzung des Planungsprozesses kaum mehr zu leisten. Als besondere Aufgabe stellt sich oftmals die L\u00f6sung von Zielkonflikten zwischen \u00f6ffentlichen Belangen und den Interessen eines Vorhabentr\u00e4gers. Durch eine vorausschauende und die Anforderungen integrierende Planung ist ein Mehrwert an Effizienz f\u00fcr die Beteiligten zu schaffen. Hier steht die PE Becker GmbH als kompetenter Partner mit langj\u00e4hriger Erfahrung zur Verf\u00fcgung.\n<\/p>\n
-Dipl.-Geogr. Rochus Mey<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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